相信不少人
都有购买小产权房的经历
这类房子到底能不能买？
有哪些风险？
今天一次性讲清楚！
1
什么是小产权房
实际上
小产权房是违章、违法建筑
具体可参考以下三种
但农村经常会出现
宅基地房的售卖情况
合法吗？
此类房屋只能转让使用权
不可买卖
同时转让需满足以下四点：
一、需经本村村民委员会同意和乡级政府批准；
二、转让人与受让人同为本村村民；
三、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；
四、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。
2
买小产权房有风险！
很多人因为价格便宜
而购买小产权房
但你知道吗
购买小产权房有很多风险！
01
没办法办理房产证
一、双方签署的购房合同不属于法律认可的正式购房合同，没办法在房管局备案；
二、开发商未缴纳土地出让金等费用，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房人不能取得房产证；
三、即便有证，也不是真正意义上的房产证，部分是镇政府或村委会出具的证，部分是绿本的房地产权共有（用）证，享有的权利完全不一样。
02
难以规避“一房多卖”风险
因为小产权房无法进行不动产登记，所以买方很难确认卖方有没有偷偷将房屋再次出售。
03
脱离监管质量难以保证
大多小产权房有严重的安全隐患，建设标准不达标的事情屡屡发生。
04
购房时无法进行银行贷款
不动产抵押以登记为生效要件，小产权房没办法抵押登记，银行自然也就没办法设立抵押权。
05
套现困难，难以转让
小产权房不能办理变更登记，这意味着房屋的物权人还是卖方。
06
小产权房难分割
因为购房人对于小产权房没有所有权，所以不管是离婚，还是继承，法院很可能不对小产权房进行处理。
07
有可能被无偿征用或者征收
小产权房未经土地行政管理部门批准而使用集体所有土地的，涉嫌违法用地；小产权房无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的，涉嫌违法建设。
08
随时面临业主“违约风险”
在面临拆迁或者地段价格暴涨的时候，卖方很有可能以签订的合同无效为由进行毁约。
3
已经买了小产权房
合同有效吗？
根据现行法律
2 种情况有效
3 种情况无效
有效
一、本集体组织成员之间买卖小产权房；
二、将房屋出售给本乡镇以外的人员，取得有关组织和部门的批准。
无效
一、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房；
二、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房；
三、小产权房未办理抵押登记。
4
买房的时候，如何区分
正规的商品房和小产权房?
买房时主要看销售方有无“五证”，即：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。
有“五证”的就是正规商品房，没有“五证”或缺少“五证”之一的就是小产权房。
买房需谨慎！
小编提醒大家
一定要通过合法途径购买房产
别为了一时便利或省钱
就购买小产权房
小产权总价确实便宜，且不限购不限贷，如果是符合“两规”的历史遗留建筑或经过报建的村委统建楼与花园小区，完全可以购买。
一、这两类小产权房“品质好，风险较低”。
如果熟悉小产权房的朋友，应该有了解过目前市场上卖的最好的小产权房花园小区一般都是统建楼。规模大、居住舒服、也有专门的物业，而且多数都是开发商承建或代建，物业公司负责过户。另外，工程质量相对有保障，而且以后若是遇到拆迁或二手转卖，也相对安全。
比如：我有个朋友的亲戚，他在五年前把福田的小房子卖了，然后到龙华全款买了两套统建楼小产权房，现在一套自住，一套出租，每月不用还房贷、还能收租，他就觉得这样的生活就是深圳真正的生活。
二、这两类小产权房“拆迁的可能性极小”。
据统计，目前深圳小产权房大约 4 万栋，约 4 万亿平方米，占据深圳商品房的一半。这十年来，虽然政府不允许私自建设小产权房，甚至拆过一部分违章小产权房，但是很少见到相对漂亮的花园式统建楼，以及符合“两规”的历史遗留小产权房被列入拆迁范围，也没有出现过因拆迁没有赔偿而抗议游行闹事的事件。可以说，深圳小产权房一般较难拆，因为多数是当地村集体所有。即便是要拆，也会有较大的补偿。曾经看到过一个事实，好多小产权房在拆迁之前，往往都还在偷偷扩建，因为他们不怕，也知道政府会按面积赔偿。
三、这两类小产权房所在区域的“地段一般都是不错，配套设施相对齐全”。
面对这样繁忙地段的小产权房，无论你是自住，还是出租都是不错的。如果买的早，购买价格更低，若按现在的租金只怕很快就会回本了。 比如：深圳梅林关的“惠鑫公寓”就是个非常典型的例子。
随着深圳的发展，以及越来越少的商住建设用地，未来的小产权房说不定会迎来一个春天。品质建设越来越好，进而资产价格不断攀升，二手流转速度也随之加快，一切都是有可能的。
但是，无论怎样，风险最低的还是那些更优质的小产权房。
最后，希望你能买到自己满意的房子！
我是楼语分说，16 年资深楼市分析师、地产操盘手，谢谢您的关注与支持！
