首先你的搞清楚你的自建房在你的县城算得上是一套房不？如果不是？可以按首套房购房，契税国家规定还是 1%-3%，具体可以咨询当地契税所，您可以直接在那里缴纳契税，税率规定都是有文件的，可以查询。
其次，如果以上问题你落实清楚了，我的建议是可以入手二套房，可是 这里有个前提：
1、因为你的手里只有 20 万的现金，不管是房子买大买小的，你只能够首付，所以在你决定买房时，你还的考虑是在你的县城买，还是在你的工作地方买，两个地方的物价、经济水平不一样，房价也会水涨船高。
2、结合你现在的收入情况来评估你今后的现金分布情况，因为你贷款买房后，每个月就必须拿出一部分钱来还房贷，还要加上其他的生活支出，总之，你要保证你现有的收入要大于 i 以后的总支出，否则？你的压力会很大。
3、按照目前全国的房地产行情来看，还是处在一种平稳房展当中，你应结合当地的房地产行情实时评估你所投资的项目，比如说：土地供应情况，商品房现有库存量，待开发楼盘情况等等，了解这些是有利于你的投资是否成败的关键因素。
4、出了以上要考虑的条件以外，还有一个因素得考虑到，就是地理环境因素，比如你所购买的房子所在地是不是地震高发区啊！常年发生哄闹灾害，天气恶劣等等！
5、还要考虑城市规划因素，政府对城市发展规划，交通、医疗、教育配套设施是否完善。
如果你能把以上的情况考虑进去，对你的投资具有事半功倍的作用，毕竟 20 万也是自己节省出来的，谁也不想打水漂，以上回答希望能帮助你，谢谢！如果采纳记得关注！
简单谈下我的看法。
1. 你们老家县城的物价，经济水平怎么样？如果物价较高，经济水平很好，那么我建议 20 万买房可行。一般物价较高，经济发达的地区，房价多半不太会跌。
2. 你们县城房价均价如何？如果太高，你 20 万都不够付首付，那么我建议再等等。投资理财中，杠杆是最危险的。如果发展不好，一方面欠债，一方面还要还房贷，房价如果再跌的话，压力那是相当大的。
3. 现在的收入水平。如果有一个稳定的收入，并且达到了县城的人均收入水平。那么建议可行，否则再等等。没有源源不断的现金流，理财往往不可持续。
总之，理财买房存在一定的风险，特别是手头只有 20 万，收入也不稳定，一定要谨慎。即便我们不能只考虑最坏的情况，但也要为自己留一条后路。
