大家都知道，在过去的一年，济宁的房价涨势有点猛，市区的红星八号、瑞马名门、南风花园等小学、初中双学区房，依靠优质学区资源，领涨着济宁的房价持高不下。高新区的新开楼盘，也是均价过万的节奏。大家都盼着房价降下来，或者是涨得慢一些。在 2022 年，济宁的房价会降下来吗？或者是与去年持平? 也或者温和上涨?
其一，二手房交易量会有大幅增长。受银行贷款严控的影响，2021 年二手房交易大幅下降，特别是二手房贷款，审批特别严，萎缩的二手房市场，造成许多二手房中介转行。
2022 年政府取消限售政策，据说办证就可以交易，听说各家银行贷款政策也有松动，对于二手房交易市场绝对都是利好消息。
其二，刚需房市场需求依然很大。随着济宁市区规模的不断扩大，周边交通设施完善，新楼盘学校幼儿园配套齐全，随着三娃政策落地，三居、四居改善性住房成为热销户型。
其三，去年的土地拍卖价格高，造成土地成本太高，加上建筑材料、人工成本不降，今年济宁的房价大幅下降可能性不大，个人感觉，目前济宁市的房价应该是低谷，如有买房需求，应该抓紧出手，否则，大家都持观望态度，买涨不买跌，只会是追涨市场价格。
个人观点，仅供参考一下，不喜勿喷。
首先来看看济宁的基本情况：
济宁，山东省辖地级市，截至 2021 年，全市常住人口为 8357897 人，地区生产总值实现 5069.96 亿元！
另一方面，目前济宁的房价是 11786 元 / 平米！那么问题就来了，明明济宁的经济条件比较一般，为什么房价却能突破万元呢？我认为支撑济宁高房价的原因主要有 2 点：
第一点就是济宁的人口多。因为在人口大省的原因，所以虽然只是一个三线城市，但济宁却拥有 835 万人口，这个人口数量比一些新一线城市还要多。在目前房价受到人口跟经济影响越来越大的背景下，拥有大量人口，就意味着市场上有大量的购房需求。而这就是济宁房价的最基本支撑，所以济宁的房价才会出现上涨。
第二点就是炒房者跟开发商的炒作。这是所有三四线城市都存在的现象，特别是在前两年一二线城市受到限制之后，很多炒房者跟开发商都跑到三四线城市投资炒作。像济宁这种有巨大人口支撑的城市，是炒房者跟开发商最喜欢的城市，所以后期房价才会出现这么大幅度的上涨。
但是不管怎么说，济宁的经济还是比较差的，在这样的情况下，一万多将近 2 万元的房价还是超出合理水平。因此我个人觉得，后期济宁的房价还存在下跌的可能，如果不少真的有不可避免的购房需求，现在最好的暂时保持观望。
济宁的房价相对于省内临沂，聊城，淄博，枣庄等城市相对来说还算正常。
这几个城市都是前几年棚改，吸引一大批城郊拆迁户到城区购房，导致房价飙升，2018 年左右最为疯狂。
同时地方政府尝到了土地财政的甜头，没有出台相应的调控政策，对于开发商报团抬价没有及时管控，全国三四线城市大都是这个原因。
不过目前，棚改叫停，刚需人口减少，再加上前几年炒房热时开发商疯狂拿地建房，房产过剩。可以得出:
1. 优质房产仍有上涨空间。
位置优越，配套齐全，居住舒适方便的优质房源在未来 5 -10 年仍会受到市场欢迎，有上涨空间。
济宁太白湖，任城新区，高新区核心地段仍会稳中有涨。
2. 老破小，老破大逐渐被市场淘汰。
未来市场上老破小，老破大会越来越多，去化周期也会越来越长，价格也会越来越便宜。简单来说就是卖不动，低于市场价才可能会有人买。
济宁老城区的老破小，随着新区学校的崛起，老城区优质学校优秀教师的分散流动，房龄的老化，配套设施的老化，新区房价的对冲……价格只会越来越低，市场需求只会越来越少 (95 后一批购房者也看不中老破小)。
3. 整体房价不会有太大涨幅，也不会有太大跌幅，就像疫情后走势，基本上按照通货膨胀率横盘。
4. 周边县城慎重入手，已然太高，下一步调控也是首要调控对象！
真正有大涨幅，也只会有价无市，去化周期更长。一旦有大跌幅，那就是一泻千里，从此再没人谈论济宁楼市！！！！
