买房是中国人的人生大事，为房子奔波、焦虑，但也为之幸福、安宁。最近利好楼市的消息不断，降首付比例、降低房贷利率、取消楼市限售、解除限购 …… 这似乎让想买房的人都跃跃欲试。
问题来了，此时是买房的好时机吗？
利好措施的目的与导向
首先，我们来看看最近几项房市利好政策针对的人群以及目的。
第一，降低首付比例，鼓励买房刚需一族尽快购房；
第二，降低房贷利率，意在减少购房人群每月月供还款；
第三，取消楼市限售，促进有房者出售已有的房产；
第四，解除楼市限购，推动有房人群再度购置新房。
那现在普通人可以买房投资吗？楼市会再现往日辉煌吗？我们做了一个测算。
投资买房是明智之选吗？
假设我们购入一套 500 万的房产，按目前多地首套房首付 20%、利率 4.25% 计算，贷款 30 年，每月需付月供为 19678 元，利息总额为 308.4 万元。前 5 年总共支出利息 81.3 万元，购房税费和维修基金合计 20 万元，不计算首付和月供本金，需支付总成本 101.3 万元。
同时我们将房子按月租 1 万出租，5 年总回报为 60 万。在房价不变的情况下，前 5 年持有房产实际亏损了 41.3 万元。
也就是说，若房价不涨，实际上因为房贷利息等支出，投资房产甚至会出现亏损的情况。
退一步说，假设在未来几年，房价仍每年涨幅 2%，5 年后房屋增值部分是 52 万，按照上述计算，5 年的房产投资收益总计为 10.7 万。
这么看大家是不是觉得投资房产收益还行？
但是换个方向，如果用当初的首付加上每个月月供进行理财投资收益如何呢？我们用沪深 300 指数模拟一次性投入 100 万加上每月定投 2 万，从 2017 年 7 月投资至今 5 年总收益为 20.8 万。
注：模拟数据来自于 wind，时间区间为 2017/07/16-2022/06/16，标的指数：沪深 300 指数（000300.SH），从 2017 年 7 月 16 日一次性投入资金 100 万元至 2022 年 6 月 16 日，区间累计收益率为 15.53%。次月 16 日开始以每月 2 万定投至 2022 年 6 月 16 日，累计定投 59 期，定投方式为每月 16 日扣款，定投的区间累计收益率为 4.5%。定投模拟按照每定投日投资一笔固定金额计算，定投收益率 = 对应指数定投日点位 / 当日定投成本 -1，当日定投成本 = 前期每定投日定投成本的调和平均数。指数历史表现不预示未来。
这样一看，目前投资房产也许并不是最佳的选择。
另一方面，解除限购、取消楼市限售等政策理论上可以制造出一批“卖旧买新”的已有房群体，但目前房市行情本就相对低落，可能会导致卖方力量愈加强过买方力量，加速整个二手房市场价格下降。
时至今日，我国已走过了房地产迅猛发展的时代，若此时依然抱着炒房心态入场，可能会失望。
从大方向看未来 房地产 发展
除了成本、收益的考虑，我们还要从国家大方向看未来房地产的发展。
据国家发改委统计，2021 年中国常住人口城镇化率达到 64.72%，户籍人口城镇化率提高到 46.7%，预估 2040 年我国城镇化率将达 78.6%。
从发达国家发展经验看，当城镇化率超过 60% 的拐点以后，城镇化速度会出现一定程度放缓，城市开发的窗口期也会相应减短。
目前我国城市化水平虽距发达国家的 80% 还有一定距离，但也说明了未来上升空间有限。
2016 年 12 月，中央经济工作会议首次提出“房住不炒”；2021 年 8 月，“努力实现全体人民住有所居 ” 新闻发布会提到了“住有所居”。“房住不炒”和 “住有所居” 两个概念的提出与后续政策的完善决定了未来房地产将回归居住属性。
未来，国家依然会深耕保障性住房体系，将 “惠及改革成果、推动共同富裕” 等作为重要目标。在国家保障住房大方向下，对于有充足资金、稳定还贷能力的购房刚需人群，此时上车也不失为与国同行的好时机。
成年人的世界哪有容易二字，善待自己，好好生活。
（投资有风险，入市需谨慎）
具体城市具体分析，如果是想定居三四线城市，就选一个便宜的品牌开发商开发楼盘，无论是小区环境 / 物业管理都比老小区好很多，趁着利率下调的时候买，今年或者明年个人觉得都可以，三四线城市的房价涨不起来，卖不动的还有下跌空间，可以挑一套。
如果是一线城市，那么有钱就买吧，好房子任何时候都不会降价，即便是转为二手房了也是很有价格竞争力。
新一线城市，诸如杭州等城市，本身城市吸引力就够大，现在也逐渐降低落户门槛，这样的城市房价也不会降多少哇。
我们在看武汉，就目前来看武汉新房市场还没回暖，三环内主城区新房备案价在高位，新房和二手房房贷利率下调（新房利率 5.63%，二手房 5.88%），部分新房有备案价打折趋势，远城区更不用说，不好卖，都在打折，此时此刻可以观望一下，阳春三月武汉新房楼市还没回暖，根据目前这迹象，不会有大涨的时候，如果楼主是在武汉，等得起的话，可以等到年底看看会不会有一波下跌，但是个人觉得，新房是卖一套少一套，你看中的房子未必降价。还有，有质量好的新房还是有的，慢慢看总会看到的。以目前国家的调控来看，房价已过了大涨的时候，但是就小编所处武汉来看，房价确实也涨在高位了，会持稳，房贷利率长期看应该是下降趋势，如果是结婚的话，选一个合你们心意的房子最重要。
